【最新！】不動産売却の基礎知識完全ガイド！これを見れば初めてでも大丈夫

不動産売却は、ライフスタイルの変化や結婚・出産・離婚といった家族形態の変化によって、
住み替えの必要性が高まった際に行われるものです。

不動産は、自分にとっても家族にとっても大切な財産であるため、不動産売却にかかる費用や不動産会社選びについての知識を身につけることが重要と言えます。

そこで、本記事では、不動産売却のメリットやデメリット、不動産売却の流れまで、
不動産売却に関する有意義な情報を詳しく解説していきます。

不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも不動産売却とは？

不動産売却とは、不動産会社が仲介業者となって個人の買主を探し、見つかった時点で売買契約が成立することを言います。

不動産会社が直接不動産を買い取る「不動産買取」と比較して、売却までの期間が長く、
より高い価格で売却しやすい特徴があります。

＜不動産売却と不動産買取の違い＞

買取ではなく売却するメリット

不動産買取ではなく売却するメリットには、不動産買取よりも不動産売却の方が高い価格で不動産を売却しやすい点が挙げられます。

不動産買取の場合は、人気エリアの物件以外では市場価格の60％から80％の価格で売却となることが多い一方で、
不動産売却の場合には市場価格そのままで売れることがほとんどです。

また、不動産売却自体のメリットには「維持費が不要になる」ことや「税金が軽減される」ことがあります。

不動産を所有している間は、建物のメンテナンスや土地の手入れが必要ですが、売却によって手放してしまえばメンテナンスにかかる費用が不要になり、金銭的なメリットを期待できます。

さらに、不動産所有に伴って発生する固定資産税や都市計画税といった各種税金の支払いがなくなるため、
税負担が大幅に軽減されるのです。

売却時の注意点やデメリット

不動産売却にはメリットだけではなく、デメリットや売却時の注意点が存在します。

例えば、「収益を得る機会が減る」ことや「売却のために諸費用がかかる」ことです。
土地を所有して駐車場の経営を行う場合やアパート経営を行う場合には、定期的に家賃収入や駐車場料金を得られます。

しかし、こうした不動産を手放してしまうと、不動産所有に伴う収入がなくなるのです。

また、不動産売却時には印紙税や測量費、仲介手数料といった譲渡費用の支払いが発生します。

こうした点に加えて、不動産売却は相手がいて初めて成り立つため、すぐに売れるとは限らない点にも注意が必要です。

さらに、不動産の価格は時期によって大きく変動する可能性が高いため、
売却のベストタイミングを見極めることも重要と言えます。

ローンが残っていてもOK！

住宅ローン返済額が残っている不動産の売却は、「不動産売却費用で住宅ローン残額を一括返済する」ことと「抵当権を外す」ことを条件として認められます。

そのため、住宅ローン額と不動産売却費用をしっかり把握した上で、貯金と合わせて住宅ローンを完済できるかどうかを判断する必要があるのです。

また、住宅ローンが完済されなかった場合に不動産売却を行って住宅ローン残額を回収する金融機関の権利を抵当権と言います。不動産売却後に抵当権が行使されてしまうと、不動産の買主は不動産から退去する事態に陥るため、抵当権を外す必要があるのです。

不動産売却に関するよくある質問

初めて不動産を売却される場合は、様々な疑問点や分からないことが非常にたくさんあるかと思います。

リデアへよく寄せられる、お客様からのご質問をまとめておりますので、
詳しくは下記ページをご覧ください。

不動産売却・買取を名古屋でお考えなら株式会社リデアへ

よくある質問

https://lidea-re.com/faq

最短1ヶ月！不動産売却するときの流れと期間

不動産売却は、売却依頼後、買主への物件引き渡しまで最短1か月で完了します。

売却と一言で言っても、場面場面で行わなければいけないことが非常に多くございますので、
流れを詳しくご確認いただきたい場合は、下記ページをご覧ください。

不動産売却・買取を名古屋でお考えなら株式会社リデアへ

不動産売却(仲介)・買取の流れ

https://lidea-re.com/flow

不動産売却にかかる費用まとめ

不動産売却を行う際には、各種税金や仲介手数料、事務手続きにかかる費用といったさまざまな費用が必要となります。

ここでは、不動産売却にかかるこれら費用について、ひとつずつ解説していきます。

所得税や住民税などの税金

不動産を売却した場合、売却で得た利益に所得税や住民税がかかります。

不動産売却時の利益は「譲渡所得」と言い、
売却価格から「購入時価格・別途費用」と「売却時の費用」が差し引かれて計算されます。

譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年以下か5年超えかで変わり、
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算される点に注意が必要です。

不動産売却に関する”税金”については、別ブログで詳しくご紹介しておりますので、
下記をご確認ください。

不動産売却・買取を名古屋でお考えなら株式会社リデアへ

不動産売却時にかかる税金を完全網羅！不動産屋がわかりやすく解説します！

https://lidea-re.com/column/tax

不動産売却で利益がでる場合、「譲渡所得税」とよばれる税金が発生します。 譲渡所得税は、きちんと申告し納税をしないと、不申告や脱税状態となり、税務署から督促されてしまうおそれがあるため注意が必要です。 本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や、税金の支払いタイミングについて徹底的に解説します。 不動産にかかる税金の種類個人が不動産を売却したときにかかる税金にはさまざまなものが存在します。 まずは、なかでも代表的な①譲渡所得税②印紙税③住民税④登録免許税⑤消費税　 について、見...

また、売却価格から「購入時価格・別途費用」と「売却時の費用」を差し引いた金額が0円以下になった場合、
つまり不動産売却時に譲渡所得が発生しなかった場合には確定申告は不要です。

確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。
個人で確定申告の書類を作成するか、自信がなければ税理士へ依頼する方法もおすすめです。

仲介手数料

不動産売却の仲介手数料は、不動産の買主が見つかって売買契約が成立した時に、仲介業者の不動産会社へ支払う報酬です。

法律で仲介手数料の上限が決まっているため、規定以上の料金が発生しないようになっています。
そのため、不動産会社から提示された仲介手数料が法律の範囲を超えていないかどうかをチェックすることをおすすめします。

不動産の売買額が400万円を超えた場合には、
→「物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税」

不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合には、
→「物件価格（税抜）×4％+2万円＋消費税」

売買代金が200万円以下の場合には、
→「物件価格（税抜）×5％＋消費税」

という計算式で、仲介手数料の上限額を計算できます。

不動産売却時の仲介手数料には消費税がかかる点には注意が必要です。

また、仲介手数料は安ければ安いほど良いというわけではありません。

不動産会社の中には、仲介手数料を半額や無料にするとアピールしているところも存在しますが、このような会社は別途「広告費」などの名目で料金を請求してくるおそれがあります。

もちろん、仲介手数料が安くても信用できる不動産会社もあるため、
不安な場合には仲介手数料が安くなる理由をしっかり聞くようにしましょう。

弁護士や税理士、司法書士への費用

不動産売却には、登記の変更や権利関係の整理といった法律問題の他、税金や確定申告といった問題がつきものです。

こうした問題は、専門家である士業の事務所に依頼するのがおすすめです。

依頼の際には、税理士や弁護士、司法書士や不動産鑑定士へ報酬を支払う必要があります。

例えば、不動産売却にかかる税金の相談や確定申告の代行依頼は税理士へ、不動産の売買契約をめぐるトラブルについては弁護士へ相談しましょう。

また、不動産の資産価値を把握したい際には不動産鑑定士へ、
登記変更の手続きや不動産の権利関係については司法書士へ相談するのが良いでしょう。

売却に関連する費用

ここまで紹介した費用の他にも、クリーニング費用やリフォーム費用、引き渡しに伴う引っ越し費用といった費用が発生します。

きれいな状態で内覧を迎えるためにはクリーニングが必要となります。この費用は広さとクリーニングの内容によって異なりますが、75㎡程度の3LDKの場合には8万円前後の費用がかかります。

また、内覧を迎えるにあたって大きな傷やダメージを補修する必要がある場合、数十万円から数百万円程度のリフォーム費用がかかることも。

その他にも、引き渡し時の引っ越し費用や家具の処分代、土地の売却の場合には測量費や古い建物の解体費が発生します。

不動産売却にかかる費用の総額は、売却前の不動産の状態や規模に応じて変動するため、一度不動産会社へ費用の相談をするのがおすすめです。

不動産を売りたいときに必要な書類

不動産売却時には、とても多くの書類が必要となります。所有者の確認や登記名義人の変更のためには登記済権利証を、建物の情報確認のためには建築図面や測量図、建築確認済証の提出を求められます。

また、契約関連では実印と印鑑証明、銀行口座の書類や通帳が必要です。税金計算時には、固定資産税納税通知書や固定資産評価証明書が欠かせません。

不動産売却を検討している段階で、これら書類がきちんと揃っているかどうかを確認しておくのもおすすめです。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類と注意点

不動産売却を依頼する段階になってから、売主と不動産会社との間で媒介契約を締結します。この媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類の契約形態が存在し、それぞれで利点と注意点が異なります。

専属専任媒介契約とは、売主が仲介を依頼できる不動産会社を1社に限るという契約です。この契約において売主は、不動産会社が見つけ出した買主以外と売買契約を締結できません。

例えば、専属専任媒介契約の成立後、売主が知人や親戚に不動産を売却したいと思ったら、一度不動産会社を通さないと勝手に売却できないということです。

専任媒介契約とは、売主自身が知人や親戚と交渉して不動産売却を行う場合には売買契約を締結できるものの、それ以外の場合には不動産会社を通す必要がある契約です。

一般媒介契約とは、売主が仲介を複数の不動産会社へ依頼できる契約です。専任媒介契約と同じように、知人や親戚と直接交渉して売買契約を締結することもできます。

これら3つの契約の主な違いは、「仲介業務の実施状況についての売主への報告義務」「売主が直接交渉して売買契約可能か」「複数の不動産会社への依頼が可能か」の3点です。

上記の表の通り、それぞれの契約形態ごとにメリットや注意点は異なります。自分でも買主を積極的に探したい場合でない限り、仲介業者がきちんと販売・広告宣伝活動や活動状況の報告をしてくれる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」がおすすめです。

不動産売却する際の会社の選び方

せっかく不動産を売却するなら、できるだけスピーディーにかつ高く売りたいですよね。
理想的な売却を実現するためには、どのような基準で不動産会社を選択すれば良いのでしょうか。

会社の選び方やポイントについては下記の記事でご紹介をしています。

不動産売却・買取を名古屋でお考えなら株式会社リデアへ

不動産売却は結局どこがいい？大切な不動産を少しでも高く売るためには。

https://lidea-re.com/column/point

大きく分けると「大手不動産」or「地元の不動産」不動産の売却方法は、大きく分けると「大手不動産」もしくは「地元の不動産」の2つです。 不動産売却を成功させるには、大手不動産会社と地元不動産会社、それぞれの特徴を押さえて、自分に適したパートナーを見極めることが重要です。 ここでは、不動産仲介会社選びの際に知っておきたい大手不動産・地元不動産それぞれのメリットを紹介します。 大手不動産の特徴やメリット まずは、大手不動産の特徴やメリットについて見ていきましょう。大手不動産会社に売却を...

まずは、不動産会社が出している仲介物件に関して、不動産ポータルサイトや自社ホームページといったインターネット広告が充実しているところがおすすめです。

インターネットの利用が普及している最近では、オンラインで物件探しをする人が多いため、インターネット広告が充実している会社に依頼することで、スピーディーに買主が見つかるかもしれません。

また、営業店舗が多い会社も、より多くの人の目に物件情報が届きやすい理由からおすすめです。

不動産を高い価格で売却するためには、仲介業者の営業スキルの高さが必要です。営業スキルの高さの判断方法としては、コミュニケーションスキルの他、地元の情報に詳しいかどうかが挙げられます。

地元に精通している仲介業者であれば、物件の営業の際には物件だけではなく、治安の良さや交通の便など、物件がある土地の魅力をアピールできます。

そのため、買い手側へ物件の魅力が存分に伝わり、より早く高い価格で売却できると期待できるのです。

高く売れる時期はある？

不動産売却のタイミングを見極める際に参考にしたいのが、国土交通省が不動産の取引価格情報を基に発表している「不動産価格指数」です。この指数を確認した際、右肩下がりが続いている状態であれば早く売ったほうが得で、右肩上がりが続くのであれば遅く売ったほうが得と言われています。

また、相場が横ばいであればいつ売っても構わないという考えが一般論です。ただし、右肩上がりあるいは右肩下がり、横ばいといった傾向は今後も必ず続くわけではないため、個々人である程度判断する必要があります。

しかし、売り時の判断はなかなか難しいもの。

また、不動産売却にあたっては、税金や費用の負担、媒介契約の種類など悩むことが多いですよね。

株式会社リデアなら、こうしたお悩み相談を承りながら、理想の不動産売却を実現することが可能です。

不動産売却や仲介に関するご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。