【要確認】「どんな土地でも買います」という業者は安全なのか？

土地の処分を考えているときに、ちょうど良いタイミングで「どんな土地でも買います」と言われたら、「売ってしまおう」と考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、土地は大切な資産です。適正価格または少しでも高く売るためにも、うたい文句に惑わされず、信頼できる業者を選ぶのが重要なポイントです。

そこでこの記事では、「どんな土地でも買います」と宣伝する業者は安全なのか、土地を売る方法や売れない土地の特徴、放置した場合のリスクなどを合わせて解説します。

この記事のポイント

• 「どんな土地でも買います」という業者でも「不動産買取業者」なら安全。

• 土地を売る際はなるべく多くの業者から見積もりをとって相場を知り、地元をよく知る地域密着型の不動産会社を中心に探してみる。

• 土地が売れない時には、運用や寄付も考えてみる。

• 売れない土地にはそれなりのリスクがあるが、放置すると将来的なリスクが加わるため要注意。

「どんな土地でも買います」という業者は安全？

「どんな土地でも買います」といった宣伝をする業者は、詐欺などをはたらく悪徳業者の可能性もある一方、信用しても良い業者も存在するため、すべてを怪しいと捉える必要はありません。信用して良いのは「不動産買取業者」で、安心して取引ができます。

その反対である悪徳業者は、どのようにして詐欺をはたらくのか、その手法も説明しましょう。

不動産買取業者であれば安心して取引可能

不動産買取業者とは、自社がお金を払って土地や建物などの不動産を所有者から直接買い取り、リノベーションやリフォームをして再販する業者です。

そのため、買取再販業者と呼ばれることもあります。土地の査定や相場価格など売却に役立つ情報も提供してくれるため、内容も把握でき安心した取引ができるのがメリットです。

とにかく早く売却したい、現金に換えたいときも、買取業者への依頼がベストと言えるでしょう。査定額が買取価格となり、基本的には現金一括で支払いされますが、現金化が早い分、買取金額が相場の7〜8割になるデメリットがあります。

一部詐欺業者や悪徳業者もいるため注意

不動産買取業者を名乗っていても、なかには一部詐欺を行う業者や悪徳業者がいるため要注意です。不動産売却時の詐欺手口を知っておき、対策をしておきましょう。

ここで、よく使われる詐欺のパターンを紹介します。

登記詐欺

土地の売却では、代金の受け取りと登記変更を同じ日に行うのが一般的です。しかし、代金を支払う前に登記を書き換えて代金を支払わず、詐欺をはたらく悪徳業者がいます。これを未然に防ぐためには、登記移転に必要な書類は先に渡さないようにすることが重要です。

現金以外で支払われる

業者から支払われる代金は、絶対に現金で受け取りましょう。詐欺の手口で利用されやすいのが、使えない小切手での支払いです。業者から代金を小切手で受け取った結果、換金しようとしたが効力のない小切手だったという事例があります。現金以外の支払いは拒否するのが無難です。

このほかにも、手付金を持ち逃げされる「手付金詐欺」や「測量振り込め詐欺」など、思いもしない手口で詐欺を行う業者がいるため注意してください。土地売却時に関する知識を持っておくことも大切です。

「自分の土地が売れないかも」と思うときの売却方法

人気があるエリアは、駅から近い、商業施設が多く便利、緑が豊かな公園があるなど、住みやすさに関わる好条件が揃っています。所有している土地がこのような場所から離れていると、「もしかすると売れないかも…」と不安になってしまいますが、このようなときほど勧誘には注意してくださいね。ここでは4つの売却方法を紹介しましょう。

不動産一括査定を利用する

土地を売却するうえで、業者選びはとても大切です。不動産一括査定は1度に複数の不動産会社へ査定が依頼でき、多くの業者からの結果を比較できる大きな利点があります。

口コミを見れば、その業者の評判なども書かれているため、納得ができる業者を選べるのもメリットです。また、不動産一括査定は全国の不動産会社と連携しているため、難しい土地の対応も可能な業者が見つかりやすい特徴があります。

地域密着の不動産会社を利用する

不動産会社には広告やCMなどでもよく目にする「大手」と「地域密着」の2つがありますが、土地の売買では地域に密着した会社を選ぶことをおすすめします。地域密着の良い点は、長く地域に根ざしているため地域の情報や相場に詳しく、近隣エリアに住む人達と昔ながらの深いつながりをもつ点です。

虚偽の情報を提供したり適当な取引をしたりすれば、またたく間に噂が広がり地域で商売ができなくなります。その点はしっかりと踏まえているため、安心して取引ができるのです。

自治体に売却相談

不動産会社のほかにも、住んでいる自治体に相談する方法があります。自治体では公共性や公益性の目的で使用する土地を確保したいニーズが高いため、条件に合えば土地を買い上げてもらえるかもしれません。自治体への売却に関する法制度としては、「公有地の拡大の推進に関する法律」で定められた買上の仕組みが存在しています。

近隣住民の中で買い手を探してみる

もしかすると、近隣で土地を探している人がいるかもしれません。所有している隣の土地が売りに出されたときにその土地を購入すれば、面積が広くなり資産価値が高くなるからです。

また、隣でなくても所有地の近くであれば、駐車場にしたり将来的に子供の家を建てたりなど、さまざまな使い方ができるでしょう。このように考えると、土地のメリットをよく知る近隣住民のなかで、買い手を探してみるのも良い方法です。

もしも土地が売れない場合の対処法

前述した方法でもなかなか買い手がつかない場合もあるかもしれませんが、土地を所有しているだけでも税金や手間がかかります。どうしても手放したいときには、以下の2つの方法を考えてみましょう。

自治体などに寄付する

1つ目は所有する土地がある自治体に寄付する方法です。公共用地としての価値があれば、自治体で引き取ってもらえます。そのほかにも、NPO法人などが寄付を募集しているケースがあるため、確認してみると良いでしょう。

しかしこの場合に注意する必要があるのが、寄付相手が公益を目的とする事業を行う法人でなければ、税制上で時価売却とみなされ寄附者に譲渡所得税がかかることです。資産はなくなり、おまけに税金までかかると大きな負担になるため、寄付する相手を確認してから行いましょう。

土地の運用で利益を得る

売れない土地は、持っているだけでは固定資産税がかかるマイナス資産です。思い切って土地活用をし、収益を得られる状態にする方法もあります。

収益性を重視したアパートやマンション経営、安定性を重視しつつ人件費がかからずランニングコストを低く抑えられるコインランドリー、コインパーキングや駐車場など活用法はさまざまです。初期費用やランニングコストはかかりますが、経営が安定すれば収入が得られるようになり土地の価値もあがると考えられるのです。

なかなか売れない土地の6つの特徴

売りに出してもなかなか売れない土地には、なにかしらのリスクがあります。それが分かれば、次の対策がしやすくなりますよね。ここでは、なかなか売れない土地の6つの特徴を説明しましょう。

利便性が悪いエリアの土地

立地が悪い土地、利便性が悪い土地はそもそも需要が少ないため、売れるまでに時間がかかるか、もしくは売れない可能性が高いです。

・駅までの距離が遠い
・学校や病院、スーパーなどが近くにない

特に都心部のように車よりも公共機関を利用する傾向が高いエリアでは、交通利便性を重視した土地が人気です。

災害リスクが高いエリアの土地

近年、地震や台風などの自然災害による被害が増えていることもあり、災害リスクが高いエリアの土地は売れにくい傾向です。地盤沈下や液状化が起きやすい軟弱な土地、土砂崩れなどか考えられる山の斜面、大雨で氾濫が予測できる川の側などは水害のリスクが高く、買い主への説明が義務化されています。

売却後のリスク発覚によるトラブルを避けるためにも、
・前もってハザードマップで災害リスクを調べておく
・契約不適合責任が免責される買取業者に買い取りをしてもらう
などの方法をとっておきましょう。

形状や面積に問題がある土地

売れやすい土地の特徴は、正方形、長方形など建物が建てやすく有効活用しやすい整形地です。L字型や旗竿地、三角形など形が整っていない不整形地は、建物を建てても日当たりが悪く、無駄なスペースができてしまうため人気がありません。売却できても土地の価値が低いとされて、価格が安くなる可能性があります。また、極端に広過ぎる狭過ぎる土地も使い勝手の悪さから不人気です。

境界など権利関係が曖昧な土地

土地を所有してから年月が経つと、自分の土地と隣の土地の境界が分かりにくくなり、権利関係が曖昧になっている場合があります。このようなケースは、購入してから隣の土地の所有者と揉めるかもしれないという不安があるため、買い手側が購入を控える原因になります。また、土地が共有名義の場合も注意してください。

売却には名義人全員の承諾が必要ですが、いざというときになって連絡先が分からず必要な書類を揃えられなくなる場合があります。

農地や山林に区分されている土地

農地や山林は、売却が難しいと言われる土地です。需要が低いことに加えて、農地は農地法による制限があります。売却の際は、この農地法に基づいて届出、許可をとる必要があるため、売却までに時間を要します。

山林は農地のように許可や届出をせずに売却できますが、用途が限られるうえに、活用するためには造成費用等がかかります。しかし、キャンプや別荘、リゾート開発などを目的として山林を所有したいという方もいるため、ニーズはゼロではありません。

また、山林売却に関して知っておきたいのが、山林の立ち木には山林所得税がかかることです。立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と区分けして所得税を計算する必要があり、複雑に感じられるでしょう。

売出し価格が相場と合っていない土地

所有する土地の売出し価格を相場よりも高く設定している場合、売れ残る可能性は高くなります。広さや形状、エリアなどの条件がほぼ同じであれば、やはり安い価格の土地を購入しませんか？

土地が売れ残り所有している間は税金や余計な費用がかかるため、相場に比べて売出し価格が高い場合は、もう一度価格の見直しをするほうが良いでしょう。

土地が売れないで放置する4つのリスク

土地が売れないと半ばあきらめてしまい、そのまま放置するとリスクが生じます。ここでは考えられる4つのリスクを説明しましょう。

税金や費用、手間などの負担がかかる

土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、維持費がかかります。これらはただ1度だけ支払えば済むものではなく、所有している限り続きます。また、土地は手入れも必要で、掃除や草抜きなどもしないと見た目が悪くなるだけでなく不用心です。ゴミの不法投棄場所になったり放火されたり、思わぬトラブルに巻き込まれるかもしれません。

相続時に大損する可能性もある

利用価値がなく売れない土地でも、固定資産税や都市計画税だけではなく、相続時には相続税がかかります。所有していても余計なコストがかかるだけであれば、相続税を支払ってまで欲しいとは思わないでしょう。遺産分割で揉める原因にもなるため、売れない土地の対処は早急に行うことをおすすめします。

土地の管理を怠れば、近隣から損害賠償を請求されるおそれがある

土地の所有者には、その土地の管理責任があります。所有する土地で起きたトラブルに対しては、所有者が責任を追わなければならないという意味です。たとえば、土地に建っていた建物が老朽化していたため倒壊し、歩行者に怪我を負わせた場合、土地の所有者が責任を取らなければいけません。

これは、民法第717条にも定められています。相続した土地が遠方のため、こまめに手入れができない場合もあるでしょう。もしくは、すでにマイホームを購入して住んでいるため、土地は相続したが必要がない、引っ越しができない場合があるかもしれません。

しかし、適切な管理を怠ると「空き家対策の推進に関する特別措置法」によって「特定空き家」に指定され、最大6倍もの固定資産税が課せられるかもしれないのです。

将来、土地を所有するリスクを子どもに相続させることになる

売れない土地を放置すると、自分の死後、その土地とリスクごと子どもが相続することになります。自分と同じ悩みを子どもにまで引き継がせるのは、誰もが避けたいと思うはずです。子どもに余計な負担をさせないためにも、早めに売れない土地の対処を行いましょう。

まとめ

なかなか売れない土地を所有していると、「どんな土地でも買います」と宣伝する業者が気になります。この業者が不動産買取業者であれば安全に取引できると考えても良いでしょうが、なかには詐欺行為で騙し取ろうする悪質業者もいるため、甘い勧誘には注意が必要です。

売れない土地にはそれなりのリスクがあり価値が低いため、売りに出しても買い手がつくことが難しいかもしれません。しかし、土地を放置することは、さらなるリスクを負うはめになります。土地が売れない場合の対処法としては、最終的に寄付や運用なども視野に入れながら、一度不動産会社に相談をしてください。

地域に密着した不動産会社であれば、そのエリアに詳しく、売却の相談も親身になってのってくれます。

「株式会社リデア」は、名古屋を拠点とした地域密着の不動産会社です。不動産に関わる専門家とタッグを組み、お客様へ常にベストなご提案ができるよう、日々活動しております。

不動産の活用や売却、お探し物件のお手伝い、リフォームなど、不動産に関するご相談は、ぜひ弊社へお任せください。心よりお待ちしております。