相続土地の売却にかかる税金シミュレーションは？税金の計算式と節税対策を解説

相続した土地を売却する際には、売却価格だけでなく、売却にかかる税金や経費にも目を向ける必要があります。相続した土地を得る場合、元々所有している土地を売るよりも税金の負担が大きくなりやすいと言われています。しかし、節税できる方法もあるため、事前に知っておくとスムーズに取引できるのです。

この記事では、相続した土地の売却にかかる税金について、計算式や節税対策などを解説します。これから相続土地の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事のポイント

• 相続した土地の売却時には、「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税」と3つの税金が発生する可能性がある。

• 土地の購入金額が分からないと概算取得費が低くなって、課税対象となる譲渡所得と税金が高くなるため、チラシや売買契約書など購入時の資料を探しておく。

• 相続した土地の売却時には、「相続空き家の3,000万円控除」「取得費加算の特例」を適用できないかを確認する。

• 相続した土地を売却して譲渡所得が出た場合、特例控除を利用する場合には確定申告が必要。

• 相続土地の売却にかかる税金の計算は複雑で難しいため、不動産会社による査定を利用するのがおすすめ。

相続した土地の売却にかかる税金の計算式

相続した土地の売却時にかかる税金は、決められた計算式に当てはめて金額を算出します。計算式は税金ごとで異なるため、違いを理解しておくことが必要です。売却にかかる税金と、税金の計算式を見ていきましょう。

相続した土地の売却にかかる税金は3種類

相続した土地の売却にかかる税金は、以下の3種類です。

 

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税

 

それぞれの税金の概要や計算式について、順に解説します。

登録免許税の計算式

登録免許税とは、登記内容を変更する際にかかる税金です。不動産の名義を変更するケースには、不動産の購入・取得・相続などが挙げられます。これらの手続きでは、登記内容も変更する必要があるため、登録免許税が課税されます。

相続による不動産の名義変更は「相続登記」と呼ばれ、以下の式で登録免許税を計算します。

 

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　0.4％

 

令和6年4月から、相続登記が義務化されることになりました。相続が発生してから3年以内に相続登記の手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

今までは、相続登記を行うかについては相続人の意思に委ねられていました。しかし、義務化により、相続を受けたすべての人が登記を行わなくてはいけません。過去に行った相続であっても義務化が適用されるため、早めに手続きを取りましょう。

印紙税の計算式

印紙税は、売買契約書などの書類に対してかかる税金です。収入印紙を購入し、書類に貼り付けることで納税します。印紙税の金額は、契約書に記載された売買代金によって、以下のように変わってきます。

 

契約書に記載された売買代金	印紙税額（1通につき）	軽減措置
1万円未満	200円	非課税
10万円以下	200円	200円
10万円を超え50万円以下	400円	200円
50万円を超え100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	200円

 

なお、軽減措置は、令和6年3月31日までに作成される契約書（不動産譲渡に関するもの）のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものに対して適用されます。

 

※参照：「国税庁｜No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

※参照：「国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

所得税・住民税・復興特別所得税の計算式

土地の売却により譲渡所得が発生すると、所得税・住民税・復興特別所得税がかかりますが、これら3つをまとめて「譲渡所得税」と言います。譲渡所得税を計算するには、先に譲渡所得の計算が必要です。譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

 

譲渡所得　＝　不動産の売却代金　－　取得費　－　譲渡費用

 

上記の取得費には、例として以下の項目が該当します。

 

• 土地の購入代金
• 購入時に支払った手数料（仲介手数料・登記手数料など）
• 購入時に納めた税金（不動産所得税・登録免許税・印紙税など）

 

また、譲渡費用には例として以下の項目が該当します。

 

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 土地の測量費
• 土地に建っていた建物の解体費用

 

相続した時の売買では、取得費を被相続人から引き継ぐことが可能です。取得費が分かる書類が残されていないか、確認してください。

譲渡所得が分かったら、以下の式で譲渡所得税を算出します。

譲渡所得税　＝　譲渡所得　×　税率

 

上記の税率は、相続した土地の所有期間によって、以下のように変わってきます。

 

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	5年以下	5年を超える
所得税率	30%	15%
住民税率	9%	5%
復興特別所得税率	0.63%	0.315%
合計	39.63%	20.315%

 

ここで注意したいのは、所有期間の算出方法です。所有期間は、土地を取得した日から売却した年の1月1日までの年数で判断します。

 

例をあげて所有期間を見てみましょう。平成30年（2018年）6月に購入した土地を令和5年（2023年）10月に売却すると、実質的な所有期間は5年を超えています。しかし、所有期間は令和5年1月1日時点で判断するため所有期間は5年以下となり、短期譲渡所得に該当するのです。

 

所有期間は、被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。土地を相続した直後に売却しても、被相続人の所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得の税率を適用して計算します。

【譲渡所得税の計算例①】

ここからは、以下の条件を想定して、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。

 

• 売却価格：3,000万円
• 取得費：1,200万円
• 譲渡費用：150万円
• 所有期間：11年（親10年＋子供2年）

 

最初に譲渡所得を算出します。

3,000万円　－　1,200万円　－　150万円　＝　1,650万円

 

所有期間は11年であるため、長期譲渡所得の税率が適用されます。

1,650万円　×　20.315%　＝　3,351,975円

 

上記の式から、譲渡所得税はおよそ335万2,000円であると計算できます。

購入した金額が分からない場合

相続した土地は、購入時点の金額が分からないケースも珍しくありません。この場合、正確な取得費が算出できないため、売却価格の5%を概算取得費として計算します。

 

ただし、購入金額が分からないと概算取得費が低くなる場合も多く、課税対象となる譲渡所得が高くなってしまいます。その結果、支払う税金も高くなってしまうのです。チラシや売買契約書など、購入した時点の資料が残っていないかを探してから譲渡所得を計算しましょう。

 

【譲渡所得税の計算例②】

以下の条件を想定した場合に、譲渡所得税がどのぐらいかかるのかを計算してみましょう。

 

• 売却価格：2,000万円
• 取得費：不明
• 譲渡費用：200万円
• 所有期間：10年

 

この条件では取得費が分からないため、売却価格の5%（100万円）が概算取得費です。また、所有期間が10年であるため、長期譲渡所得の税率が適用されます。計算式に当てはめて、譲渡所得税を算出します。

 

（2,000万円　－　100万円　－　200万円）　×　20.315%　＝　345万3,550円

 

上記の計算式から、譲渡所得税はおよそ345万円3,000円であると計算できます。

「相続空き家の3,000万円控除」を利用する際の税金シミュレーション

「相続空き家の3,000万円控除」は、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例」と言います。空き家対策のひとつとして、平成28年度の税制改革により創設されました。

 

令和9年12月31日までの間に、後述する適用要件に該当する空き家を売った場合（耐震リフォーム後の売却も含む）、もしくは空き家を取り壊し更地にして売った場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円までが控除される制度です。令和6年1月1日以後に行う譲渡では、相続人の数が3人以上であると、控除額は最高2,000万円までに変更されます。

 

「相続空き家の3,000万円控除」を利用する場合に、どのように税金を計算したら良いのかを解説します。

※参照：「国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続空き家の3,000万円控除を利用する場合の税金の計算式

3,000万円控除を利用する場合の税金の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得税　＝　（譲渡所得額　－　3,000万円　）　×　譲渡所得税率（短期もしくは長期）

 

特例が該当するケースでは、譲渡所得額が3,000万円を下回る場合、控除により譲渡所得税はかかりません。3,000万円控除が使えるかどうかで、税金の額は大きく変わってきます。

相続空き家の3,000万円控除の適用要件

「相続空き家の3,000万円控除」を適用するには、対象となる空き家が「被相続人居住用家屋」に該当することが必要です。該当要件は以下の3つです。

 

• 昭和56年5月31日より以前に建築されている
• 区分所有建築物（マンション）ではない
• 相続開始の直前段階で、被相続人がひとりで住んでいた

 

（要介護認定などを受けたために、施設へ入所していた場合も含む）

また、3,000万円控除を適用する条件は、以下の通りです。

 

• 耐震リフォームなどをしたうえで売却した（空き家も一緒に売却する場合）
• 相続から売却まで、居住用や貸付用などに使っていない（土地のみの売却の場合）
• 相続人は、配偶者・親子・同一生計の親族・内縁関係・特殊な関係を持つ法人（同族家族など）ではない
• 売却価格が1億円以下である
• 相続を開始してから3年目の12月31日までに売却した
• 相続した土地や建物に関して、他の特例を受けていない（取得費加算の特例・収容等の場合の特別控除など）

 

一度でも住んでしまった空き家や、新しい建物を建てた土地に対しては、特例が適用できなくなるため注意しましょう。

※参照：「国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続空き家の3,000万円控除を適用する場合の節税効果

ここまで解説したように、「相続空き家の3,000万円控除」は、売却利益を最高3,000万円まで控除できる制度です。このため、節税できる譲渡所得税は数百万円にも及びます。

 

例えば、譲渡所得額が2,000万円で、長期譲渡所得税率が20.315%適用される空き家であれば、空き家特例を適用しないと400万円以上の譲渡所得税がかかります。一方で、空き家特例が適用されると、譲渡所得額が3,000万円以内であるため税金はかかりません。

 

相続した空き家が、控除の要件に該当するかをしっかりと確認し、特例を活用して節税につなげましょう。

「取得費加算の特例」を利用する際の税金シミュレーション

「取得費加算の特例」は、正式名称を「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と言います。土地や建物などの取得に際して相続税を支払った人が、一定期間内に譲渡することで相続税の一部を譲渡資産の取得費に加算できる制度です。

相続税を支払い、さらに譲渡所得税を支払うと金銭的な負担が大きくなってしまうため、負担軽減のために制度が設けられています。

 

「取得費加算の特例」を利用すると、税金はどのように変わってくるのでしょうか。

取得費加算の特例を利用する場合の税金の計算式

取得費加算の特例を利用する場合には、まず加算する取得費がいくらになるのかを計算します。計算式は以下の通りです。

取得費加算額　＝　相続税額　×　（売却不動産の課税価格の計算に算入した額　÷　相続した財産の相続税評価額）

 

取得費加算の特例が適用できると、取得費を増額でき、譲渡所得税が節税できます。

取得費加算の特例の適用要件

取得費加算の特例を適用するには、以下の要件に該当することが必要です。

 

• 相続や異常によって財産を取得している
• 財産を取得した人が相続税を支払っている
• 相続税の申告期限（相続を開始してから10か月以内）の翌日から3年経過するまでに売却している（相続してから3年10か月以内）

 

確定申告をすることで、特例が適用できます。

※参照：「国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

取得費加算の特例を適用する場合の節税効果

取得加算の特例は、課税ベースである譲渡所得を抑えることで、譲渡所得税と住民税の税額を少なくできる制度です。最初にも少し触れたように、相続税を支払って相続したにも関わらず、売却時に再度取得税を支払うのは大きな負担がかかります。この負担を減らすために、特例が制定されました。

 

取得費加算の特例は、適用期間が決まっているため、相続と売却のタイミングを見計らってプランを立てることが大切です。

相続した土地を売却して譲渡所得が出たら確定申告

サラリーマンの給与所得は、勤務先で年末調整を行うため、必要な人のみが確定申告を行っています。それでは、相続した土地の売却によって譲渡所得が発生した場合、確定申告は必要なのでしょうか。

譲渡所得が出たら確定申告が必須

申告分離課税に該当する譲渡所得は、総合課税である給与所得と別に課税されるため、譲渡所得が発生したら確定申告は必須です。確定申告が必要である人が、申告漏れ・申告遅れ・間違いなどがあると、無申告加算税・過少申告加算税・延滞税などの追徴課税が発生します。確定申告は忘れずに行いましょう。

 

反対に、土地の売却代金よりも取得費や経費などの合計が高く、損失が発生した場合は、売却に関する確定申告は不要です。ただし、一定条件を満たすと、給与所得などとの損益通算ができる可能性があります。損益通算により、給与所得などにかかる税金を節税できるため、確定申告を行った方が安心です。不動産売買に関して、税務署から質問があった場合に備えて、確定申告をしておけば明確に返答できます。

特例控除を利用する場合も確定申告は必須

譲渡所得が出た場合だけでなく、特例控除の適用を受ける場合も、確定申告が必須です。具体的な特例には、先述した「相続空き家の3,000万円控除」のほか、損益通算も含まれます。特例を適用するための手続きが、確定申告であると認識すると分かりやすいでしょう。

 

確定申告は、土地を売却した日の翌年の2月16日から3月15日までが期間となっています。譲渡所得が出た場合の納税時期は、所得税が3月・住民税が6月です。こちらも忘れずに納税しましょう。

相続した土地の売却にかかる税金を計算しよう

ここからは、相続した土地の売却にかかる税金の計算式を、想定されるケースに当てはめて解説します。併せてシミュレーションサイトも紹介しますので、ご自身でも計算してみてください。

マイホームを売って譲渡損失が出た場合

マイホームを売却した際に譲渡損益が出た場合は、損益通算ができる特例があります。確定申告の解説でも触れたように、損益通算が節税につながるため、特例の要件を満たしているか確認しましょう。

 

特例は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度です。損益通算により相殺しても損失が残った場合、翌年以降3年間繰り越せることで控除が可能です。例えば、1,200万円の損失が残った場合、翌年は800万円・その翌年は400万円控除できます。

 

損益通算をすると、給与所得に税金がかからなくなるため、源泉徴収された税金は還付が受けられます。

不動産に関する税金などを瞬時に計算できるシミュレーションサイト

不動産に関する税金の計算方法は複雑であり、特に初心者の方は計算方法が分からないという方も多いです。税金を瞬時に計算できるシミュレーションサイトとして、smlt.jpがおすすめです。不動産売買に関わる各種税金が瞬時に計算・シミュレーションできる便利なサイトです。

 

このサイトでは、シミュレーションしたい項目をメニューまたはメニューボタンから選び、青いボタンを押したら入力欄に必要項目を埋めていきます。こうすると、リアルタイムに税額が画面に表示されます。同時に、税額を算出する計算式も表示されるため、税額を算出した根拠も分かります。

不動産査定は3分で入力完了！リデアの不動産査定をチェック

土地や建物などの不動産を売却したいと考えている方は、売却額を知るために査定を依頼してみてはいかがでしょうか。名古屋市港区の不動産会社・リデアの不動産査定は、3分で必要事項の入力が完了し、気軽に利用いただけます。

 

不動産を売却する機会は少ないため、どの手続きから始めたら良いのか不安に感じることも多いものです。リデアでは、お客様のニーズに合わせて不動産に関するさまざまな情報をご提供しております。熱意と誠意を持ってベストプランをご提案いたしますので、不動産に関するご相談がありましたら、ぜひ気軽にお問い合わせください。