相続した土地の売却で税金はいくらなの？知っておくべき基礎知識

相続した土地の売却では、多額の税金が生じてしまうケースが度々見受けられます。そのため、「土地を相続したけれど、できる限り節税したい…」と考えている人も少なくないのではないでしょうか。

 

相続した土地の節税方法は、数こそ多くないものの確かに存在します。条件によっては、相続した土地の売却でも十分な節税を目指せるでしょう。

 

当記事では、相続した土地をこれから売却しようと検討している方に向けて、相続した土地を売却したときにかかる税金や相続から売却後に納税するまでの流れなどについて紹介していきます。相続から3年以内に使える節税特例についても触れていますので、ぜひ最後までお付き合いください。

この記事のポイント

• 相続した土地を売却したときにかかる税金は、「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税」の3つ。
• 譲渡所得の計算方法は、「譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用」。このうち取得費をきちんと計算することで、余分な税金を支払うリスクを軽減できる。
• 不動産の相続から売却後に納税するまでの流れは、「遺言書の有無の確認」「相続する土地と相続人の確認」「土地の分け方を決める」「名義変更」「相続税の申告」「土地の売却」「納税」の7ステップ。
• 相続から3年以内に使える節税特例には、「取得費加算の特例」と「相続空き家の特例」の2つがある。
• 土地の売却時に使える特別控除には、「平成21年から平成22年の間に取得した土地の1000万円特別控除」と「低未利用土地等の100万円特別控除」の2つがある。

相続した土地を売却したときにかかる税金

相続した土地を売却したときにかかる税金には、以下の3つがあります。

 

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

 

登録免許税と印紙税は、売却したときに必ずかかる税金であるのに対し、所得税・復興特別所得税・住民税は、売却して出た利益に対して課税される仕組みとなっています。まずは、それぞれの税金の詳細について順番に見ていきましょう。

 

種類	概要	金額
登録免許税	名義人変更の登記にかかる税金	固定資産税評価額 × 0.4%
印紙税	土地の売買契約で発生する税金	売却代金に応じて決まる
所得税	売却益に対してかかる税金	売却益の30.63%または15.315%
住民税	その地域に住む個人に課する地方税	売却益の9%または5%
復興特別所得税	平成25年1月1日から令和19年12月31日までの所得にかかる税金	所得税の2.1%相当額

登録免許税

不動産を相続・購入するときには、土地や建物に購入した人の所有権を登記します。これは、法務局にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して、公示するための手続きです。「登録免許税」とは、この登記手続きの際に国に納める税金のことです。相続を原因とする名義変更の登録免許税は、以下の計算式となります。

 

【登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％】

 

「固定資産税評価額」とは、固定資産税納税通知書に記載されている金額です。相続・合併を原因とする所有権移転登記の税率は、0.4％と定められています。

印紙税

印紙税とは、印紙税法に基づいて、課税物件に該当する一定の文書に対して課される税金です。土地や不動産に限らず全ての売買契約に不可欠で、納税の印として契約書に印紙を貼り付けます。

 

通常、10,000円以下の取引であれば印紙税は発生しません。しかし、土地の売買が10,000円以下であるケースは非常に稀なため、基本的には印紙税は発生するものだと認識しておいて問題ないでしょう。土地売却に必要な印紙税は、以下の通りです。

 

売却価格	本則税率	軽減後の税率
10万円超　50万円以下	400円	200円
50万円超　100万円以下	1千円	500円
100万円超　500万円以下	2千円	1千円
500万円超　1千万円以下	1万円	5千円
1千万円超　5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超　1億円以下	6万円	3万円
1億円超　5億円以下	10万円	6万円
5億円超　10億円以下	20万円	16万円
10億円超　50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

 

表から分かる通り、相続した土地の売却価格が大きいほど、印紙税の金額も高額になります。なお、令和4年3月31日までの間に作成される売買契約書については、軽減措置が適用されて、軽減後の税額になります。

譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

不動産の売却で出た利益は、譲渡所得と呼ばれます。この譲渡所得には、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つが含まれます。

 

前述した通り、譲渡所得税は売却した土地に譲渡所得が発生した場合にのみかかる税金となっています。

 

なお、令和19年度までは、東日本大震災における被災者支援を目的とした「復興特別所得税」が、所得税に上乗せして徴収されます。

 

これらの税金の納税は、売却した翌年以降に行います。具体的には、所得税と復興特別所得税は売却した翌年2月～3月の確定申告時に、住民税は売却した翌年6月以降に支払います。

相続した土地を売却したときの税金の基礎知識

ここまで、相続した土地を売却したときにかかる税金について見てきました。「登録免許税」と「印紙税」は、売却したときに必ずかかる税金であることから、聞き馴染みのある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

しかし、「譲渡所得税」は税率の計算方法が複雑であることから、その詳細までは詳しく知らないと言う方が少なくありません。ここでは、そのような方に向けて、譲渡所得税の税率や押さえておきたいポイントを説明します。

譲渡所得と税率

相続した土地の売却においては、譲渡所得がプラスになった場合には税金が発生し、マイナスになった場合には、税金は発生しないのが基本ルールです。つまり、計算の結果、譲渡所得が0円となれば、課税対象にはならず税負担は発生しません。譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

 

【譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用】

 

（注記）

• 譲渡価額とは、売却価額のことです。
• 取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額を指します。
• 譲渡費用とは、仲介手数料や印紙税など、売却に要した費用のことです。

 

なお、税金は譲渡所得に税率を乗じることで計算されます。

 

【税金＝譲渡所得×税率】

 

また、譲渡所得税の税率を左右する所有期間については、被相続人が不動産を取得した日から売却年の1月1日までの年数で決定します。具体的には、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年を超過しているときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年未満のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

 

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	5年超	15％	5％

 

ポイントは、相続した土地の所有期間は、被相続人の所有期間を引き継ぐという点です。仮に相続後すぐに売却しても、被相続人の所有期間が5年超であれば、長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

取得費を明確にするメリット

「取得費」とは、不動産の購入時にかかった費用のことです。取得費の対象となるのは、主に次のようなものがあります。

 

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時の仲介手数料
• 設備費
• 土地の改良費
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税などの税金
• 測量費
• 埋立てや土盛り、地ならしなどの造成費用
• 建物の取壊し費用
• 借入日から使用開始日までの住宅ローンの利子やローン設定の手数料

 

土地の売却など、譲渡による譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

 

【譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費－特別控除額】

 

譲渡所得には、税金が課せられます。本来、取得費に加えられる金額を含めずに計算した場合は所得が増えてしまい、本来払う必要のない税金を支払うことになります。そのため、取得費に含まれる費用は正確に把握して、取得費に関連する書類や領収書は必ず捨てないようにしましょう。

相続から売却後に納税するまでの流れ

不動産の相続から売却後に納税するまでの流れは、以下の7ステップです。

 

1. 土地の相続開始：遺言書の有無を確認する
2. 相続する土地と相続人を確認する
3. 遺産分割協議：土地の分け方を決める
4. 相続登記：土地を名義変更する
5. 納税：土地の相続税を申告する
6. 売却：土地を売却する
7. 確定申告：利益または損失が出た場合に納税する

 

この章では、不動産の相続から売却・納税までの流れについて紹介します。各ステップごとの注意点についても触れていますので、ぜひお目通しください。

土地の相続開始：遺言書の有無を確認する

不動産の相続を開始するにあたっては、はじめに遺言書が残されていないかを確認する必要があります。被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の内容を優先して遺産を取り分ける必要があるからです。

 

遺言書には、公証役場で作成する「公正証書遺言」、全文を自分で執筆する「自筆証書遺言」、遺言の内容を秘密にしたまま存在だけを公証役場で証明してもらう「秘密証書遺言」の3つがあります。被相続人の自宅に遺言書が見当たらない場合は、公証役場で調べてもらいましょう。

相続する土地と相続人を確認する

遺言書の有無を確認できたら、相続する土地と相続人を決めます。一般的には、相続人は法定相続人になるケースが多いものです。法定相続人とは、民法で定められている遺産の相続人になれる人のことです。被相続人との関係に基づいて、優先順位が決まっています。

 

なお、被相続人の配偶者は相続人になることが、あらかじめ決定しています。さらに、子をはじめとする第一順位の人がいれば第一順位の人が、第一順位の相続人がいなければ、第二順位・第三順位の人が相続人となります。また、相続人にあたる順位の人が先に亡くなっている場合は、直系卑属が代襲相続（だいしゅうそうぞくにん）をして、相続人となります。

遺産分割協議：土地の分け方を決める

相続する土地と相続人が確定したら、遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、相続人間で行われる、遺産の分け方を決める会議のことです。

 

協議が無事に終了して分割内容が決まったら、「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書には、

 

• 被相続人の住所、死亡日、氏名
• 相続人全員が分割方法や分割割合について合意している旨の内容
• 分割する相続財産の具体的な内容
• 相続人全員の住所、氏名、押印（実印）

 

などを記します。なお、遺産分割協議は、相続財産と法定相続人が確定しないと実行できないため注意が必要です。

相続登記：土地を名義変更する

相続した土地を売却するには、「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、土地の所有者の名義を被相続人から相続人に変更することを言います。

 

登記の手続きは、土地の所在地を管轄する法務局で行います。相続登記に必要な書類は以下の通りです。

 

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の除附票
• 法定相続人の戸籍謄本
• 法定相続人の住民票または戸籍の附票
• 相続する不動産の固定資産税評価証明書
• 相続する不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 法定相続人の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

 

なお、相続登記をしないまま放置した場合は、土地は相続人たちの共有財産としてみなされます。

納税：土地の相続税を申告する

相続する財産の総額が、基礎控除額を超える場合には、相続税の申告が必要です。相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。基礎控除額の算出方法は、以下の通りです。

 

【相続税の課税対象金額＝プラスの財産－マイナスの財産－基礎控除額】

 

なお、ここで言うマイナスの財産には、被相続人の葬儀費用も含まれます。

 

この際、不動産も相続税の課税対象となりますが、納税金額を計算をするためには「相続税評価額」を確認する必要があります。不動産の相続税評価額は、建物の場合は固定資産税評価額を参照して、土地の相続税評価額の場合は「相続税路線価」を用いて算出します。

売却：土地を売却する

相続登記が完了したら、不動産会社と媒介契約を結び、土地の売却活動を開始します。土地の売却代金を相続税に充当する場合は、必ず担当者に期限を伝えましょう。

 

買主が決定したら売買契約を締結し、土地を引き渡すのと引き換えに、代金を受け取ります。複数の相続人がいる場合は、ステップ3の遺産分割協議で決めた内容に沿って売却代金を分配します。

確定申告：利益または損失が出た場合に納税する

ここまでのステップをすべて踏んだら、最後に相続税の納付を行います。相続税の納付期日は、相続税の申告期日同様、相続の発生から10ヶ月以内です。申告期限を超過したり、納税額が不足したりしている場合には、延滞税や加算税がかかることがあります。

 

なお、相続税には基礎控除額があり、差し引いて残った金額に対して相続税が課せられます。そのため、遺産総額が基礎控除額よりも少ない場合には、申告・納付の必要はありません。

相続から3年以内に使える節税特例

相続税には、相続金額や相続人の状況によって、以下のような優遇措置が適用となります。

 

売却期限（適用要件）	種類	控除額
相続税納税から3年以内に売却する	取得費加算の特例	相続税額の一部
相続開始から3年以内に売却する	相続空き家の3,000万円控除	3,000万円

 

ここからは、相続から3年以内に使える節税特例を2つ紹介します。実際に優遇措置が適用できるかどうか、しっかりとチェックしましょう。

相続税の納税義務者なら取得費加算の特例

「取得費加算の特例」とは、被相続人が亡くなった日から3年10ヶ月以内に相続した土地を売却した場合に、所得税の負担を少なくできる特例制度です。相続人が支払った相続税の総額のうち、売却した土地の相続税分を、取得費に加算することができます。

 

取得費加算の特例における適用要件の詳細は、以下の通りです。

 

【適用要件】

1. 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
2. その財産を取得した者に相続税が課税されていること
3. 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）から3年を経過する日までに売却すること

 

取得費加算の特例のポイントとしては、相続税を支払った人が相続したものを売却した場合にのみ使える点です。そのため、相続税がかからなかった人には、この特例は適用となりません。

参照：「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁」

相続空き家を取り壊した場合は3,000万円特別控除

「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家が建っていた土地を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能な特例です。

 

譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。

【譲渡所得税＝売却価格－（譲渡費用＋取得費–3,000万円）×税率】

 

「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用要件の詳細は以下の通りで、すべてに該当することが必要です。

 

【相続空き家の特例適用要件】

1. 相続開始の直前まで被相続人が1人で住んでいたこと
2. 被相続人が直前に老人ホームに入所していた場合も含む
3. 被相続人から相続した家屋を取り壊した土地の売却であること
4. 相続から取り壊し時までに、取り壊した家屋や土地が居住や事業（貸付け等）の用に供されていないこと
5. 平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売ること
6. 相続開始から3年を経過する日の属する12月31日までに売ること
7. 売却相手が親子や配偶者など特別な関係にある人（法人含む）でないこと
8. 売却価格が1億円以下であること
9. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、他の収用に関する特別控除の適用を受けていないこと

参照：「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁」

なお、上記で解説した「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」は、併用できません。

 

基本的には「相続空き家の3,000万円特別控除」の方が、「取得費加算の特例」よりも控除額は高くなります。なぜなら、「取得費加算の特例」の控除額はあくまで相続税の一部のため、控除額が3,000万円を超えることは珍しいためです。そのため、相続開始から3年以内で売却する場合は、控除額がより大きい「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用することをおすすめします。

土地の売却時に使える特別控除

土地の売却時に使える特別控除には、「平成21年から平成22年の間に取得した土地の1000万円特別控除」と「低未利用土地等の100万円特別控除」の2つが存在します。ここでは、2つの特別控除について詳しく解説します。

平成21年から平成22年の間に取得した土地の1000万円特別控除

「1,000万円特別控除」とは、平成21年から22年の間に取得した土地を売却した際に適用できる制度です。

 

特例要件を満たせば、譲渡所得の金額から最大1,000万円を控除できて、1,000万円に満たない場合は、譲渡所得の金額が控除額となります。1,000万円特別控除の適用要件は、以下の通りです。

 

【1,000万円特別控除の適用要件】

1. 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得
2. 成21年に取得した土地等は平成27年以降に売却、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に売却
3. 土地等は親子や夫婦など、特別関係者から取得したものではない
4. 土地等は、相続・遺贈・贈与・交換・代物弁済・所有権移転外リース取引により取得したものではない
5. 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の特例を受けないこと

参照：「土地の譲渡益に関する新たな特例措置について｜国土交通省」

低未利用土地等の100万円特別控除

「低未利用土地等の100万円特別控除」とは、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの期間において、都市計画区域内にある低未利用土地等を500万円以下で売った場合に、譲渡に係る譲渡所得の金額から100万円を控除できる制度です。譲渡所得の金額が100万円に満たない場合には、譲渡所得の金額が控除額になります。

 

【低未利用土地等の100万円特別控除の適用要件】

• 売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等であること
• 売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
• 売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること
• 売った後に、その低未利用土地等の利用がされること
• この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地またはその土地の上に存する権利について、前年または前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けないこと

 

なお、上記で紹介した2つの制度はそれぞれの適用条件をすべてクリアしている必要があります。ひとつでも当てはまらない場合は、適用外となるためご注意ください。

 

また、いずれの制度も売却後に自動で適用される制度ではないため、自身で申請手続きが必要となります。

参照：「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

まとめ

今回は、相続した土地を売却したときにかかる税金や相続から売却後に納税するまでの流れ、相続から3年以内に使える節税特例などについて解説してきました。

 

相続した土地を売却したときに必ずかかる税金は、「登録免許税」「印紙税」の2つで、

譲渡所得が生じた場合には、別途「所得税」や「復興特別所得税」「住民税」などが発生します。

 

相続後に使える節税特例としては、相続税の納税義務者なら「取得費加算の特例」、相続空き家を取り壊した場合は、「相続空き家の3,000万円特別控除」があります。

 

そのほかにも、土地の売却時に使える特別控除がいくつか用意されていますので、ぜひ本記事を参考に自分に当てはまるものがないか今一度チェックしてみましょう。

 

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