お金がない！家を売る時に最適な売却方法とは？

いざ家を売ると決めたら、まずは何から始めれば良いのでしょうか？

売却方法や査定額の相場、不動産会社の選び方など、知りたいことは多々あるはずです。

売却で後悔しないためにも、情報収集や事前準備はしっかりと行わなければなりません。

この記事では、家の売却を効率よくスムーズに進めるための必要な知識や、高く売るコツなどを解説します。

これから家の売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事のポイント

• 家の売却方法は「買取」と「仲介」の2つ。

• 早急に売りたい場合は「買取」、高く売りたい場合は「仲介」。

• 高く売るには信頼できる不動産会社を選ぶ。

• 売却にかかる費用も意識する。

家の売却方法の種類

家の売却は、不動産会社を介して行う方が多いでしょう。その方法は、不動産会社や個人に買取りしてもらう「買取」と、買主を探してもらう「仲介」があります。

どちらの方法で売却するかは、家を売る目的や時期と、それぞれの方法のメリットとデメリットを照らし合わせて決めると良いですね。

不動産会社に買取してもらう

買取は、次のようなときにおすすめの方法です。

• 家を急いで売却したい時
• 確実に売却したい時

次に住む家が決まっていて引っ越しするまでに売却したいとき、急な転勤が決まり引っ越すことになったときは、スピーディーに売却できる買取がおすすめです。

ほかにも、家を相続することになり、遺産分割でもめないためにも売却して現金化したい場合にも、買取は向いています。ただし、買取の場合は確実に早く売却できますが、売却価格が低くなる可能性があります。

不動産会社に仲介してもらう

仲介は家を売る際に多くの方が選んでいる方法で、次のようなときにおすすめです。

• 高く売りたい
• 買主を見つけてもらいたい
• 家が売れるまでの時間に余裕がある

仲介ではインターネット広告や店頭広告、チラシなどで買主を探してもらえるため、自分で買主を見つける手間がありません。また、契約に関するややこしい手続きを業者に任せられたり、希望する売却額を反映できたりします。

しかし、その分支払わねばならない費用が発生したり、家が売れない場合には価格の見直しが必要になったりするかもしれません。家が売れるまで多少時間がかかっても良い場合は、仲介してもらうと安心です。

すぐにお金が必要な場合

家を売却するにあたって、早急にお金が必要な場合は買取が選ばれますが、ここにも「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。それぞれがどのような買取方法であるのか、その内容をご紹介しましょう。

買取保証

買取保証は、「買取のスピーディさと高く売れる仲介の利点」が揃った方法です。まずは家を仲介で売出し、一定期間待っても売れなかった場合は、先に不動産会社と決めていた金額で買取ってもらえます。「高く売りたいけれど待てる期間に限りがある」といった場合に、買取保証はおすすめです。

通常であれば買取は確実に売却できる分、仲介に比べると売却金額が低くなりますが、買取保証を利用することで相場金額に近い価格で売れるのです。

即時買取

即時買取とは、不動産会社が買主となり家を即座に買取ってくれる方法です。依頼してから家の引き渡しまでスムーズに手続きが進みますが、売却価格は市場相場よりも低くなる可能性があります。

買取のメリット

最大のメリットは、仲介手数料が節約できることです。不動産会社が買主となる買取保証と即時買取では、仲介手数料が不要となります。売却期間と買取価格は契約前に設定されるため、売却にかかる予算が前もって分かり、計画を立てやすいのもメリットです。

買取のデメリット

買取は家を必ず売却できる保証はありますが、不動産会社が一般市場に売り出すためにかかる費用を引いた価格で買取るため、売却価格は相場価格よりも低くなることが多いようです。

たくさんのお金が必要な場合

少しでも高く売りたい方、なおかつ時間に余裕がある方におすすめの方法が仲介です。買取に比べて高く売却できる可能性があるため、多くの方に選ばれています。高額な不動産の売買では、法律上の複雑なルールや難しい手続き、買主を探す面倒さがあります。

仲介では、これらすべてを不動産会社に任せられるため、取引がスムーズに進められます。仲介相手は一般の方の場合と、買取業者の場合があり、それぞれに使用目的や用途が異なるようです。なるべく高く売りたいときには、これらの情報も考慮しておくと良いかもしれません。

一般の方へ仲介

買主が一般の方の場合は、住居としての目的で家を購入することがほとんどですが、広い土地であれば更地にして駐車場や畑などに利用する方もいらっしゃいます。「この家を買いたい」と購入を希望してもらうには、用途や目的に合う条件が揃っていることをアピールしてみましょう。

たとえば、内覧に来られたときに「日差しが入る明るい家」と印象づけるために、カーテンを開けて窓から明るい光と心地よい風が入るようにしてみる方法がおすすめです。

広いお庭は子供やペットの遊び場にもなるなど、「良いな」と思わせる家のおすすめポイントをどんどん紹介してください。「この家が欲しい」と思える要素が見つかれば、交渉が上手く進み、良いタイミングで家が売却できるかもしれません。

買取会社へ仲介

家を売る相手は、一般の方だけとは限りません。不動産会社をはじめとして、土地開発専門会社や建築会社などの買取会社への仲介もあります。買取会社は一般の方と用途が異なり、購入した不動産をリノベーション、リフォームして転売するほか、土地をコインパーキングなどにして新たに利益を生み出すのが目的です。

仲介でなかなか家が売れないときなどは、買取業者へ仲介してもらう方法もあります。不動産業界は横のつながりが強く、担当しているエリア内の物件をお互いに仲介し合うこともあります。なかなか買主が見つからない場合は、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

仲介のメリット

仲介は相場で売却できる可能性が高いため、買取と比べると高価格であるのがメリットです。タイミングを見て売れば、さらに高価な金額を期待できるかもしれません。自分で買主を探す必要がなく、必要な書類を集めておけば、難しい契約の手続きは不動産会社が行ってくれます。

売却できれば不動産会社へ支払う仲介手数料が発生しますが、面倒さや難しい手続きなどを任せられるのは、仲介の大きなメリットと言えるでしょう。

仲介のデメリット

仲介のデメリットは、相場で購入してくれる相手を見つけるため、買取に比べると売却まで時間がかかる点です。内覧に来られる方に気に入ってもらえるよう、その都度、室内を片付けたり掃除をしたりと手間ひまをかける必要があります。

また買主が見つかっても、相手が家を購入するためローンを組むのであれば、審査結果の待ち時間が生じます。仲介の取引期間は3〜6ヶ月はかかるため、短期間での売却は難しいです。

家を高く売るコツ

少しでも家が高く売れると助かりますよね。そのためには、買取・仲介のどちらの方法であっても、売却に関するある程度の知識を持っているほうが安心です。そのうえで話を進めて、取引内容に納得ができる不動産会社に任せるようにしましょう。

正しい査定を行う

家を売るためには、査定で家の価値を知る必要があります。その方法には、分かる範囲での情報を不動産会社へ伝えて簡易的な査定を行う「机上査定」と、実際の不動産を見て行う「訪問査定」があります。

ここで注意したいのが、売却額は査定額を元に決定されることです。売却に関して何も知識がないまま査定に臨むと、不動産会社の言われるがままの価格にされてしまいます。少しでも高い価格にしたい場合は、売却に関する知識を持ったうえで訪問査定に向かい、価格交渉や希望を伝えて、疑問に感じた内容には質問できるようにしておきましょう。

解体費用も自社でできる会社に頼む

家が古すぎて売れないときには、家を解体して更地にしてから売却するほうが良いケースもあります。仲介を依頼する不動産会社が、自社で解体工事業者を抱えていれば、そこにかかるマージンが削減できて節約になります。そのため、解体工事を自社でできるかを確認してみると良いでしょう。

早めに市場に出せるスケジュールを持つ

売る！と決めたら、いつでも市場に出せるよう準備しておくと、高く売れるタイミングを逃さずに売却できる可能性があります。この土地で今家を探している人がいるとなれば、内覧したいと声がかかるかもしれませんよね。

売却の旬は、1〜3月の年度末です。子供の卒入園や、職場の急な異動などで新居を探す人が多くなります。

また、少しでも査定が高くなるように訪問査定前の掃除、整理整頓も行っておきましょう。あまりに汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングをしておくのもおすすめです。

売却に必要な書類も調べておき、早めに揃えておくと契約から引き渡し完了までがスムーズに進みます。

家を売るのにかかるお金

家や土地が売れると、売却金額がそのまま手元に入るわけではありません。不動産会社に支払う仲介手数料や税金など、さまざまな費用が引かれた残りのお金が、純粋に手元に残る金額となります。売却の際の資金計画を立てるためには、これらの諸費用がかかることを知っておき、いくらかかるのかを計算しておきましょう。諸費用の総額は、不動産売却額のおよそ5〜7％ほどかかると考えてください。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料です。

• （売却額✕3％＋6万円）＋消費税

印紙税

印紙税は売買契約の締結にかかる税金です。

• 2,000円〜2万円

譲渡所得税

不動産を売却した利益にかかる税金です。

• （売却価格−取得費用−譲渡費用−特別譲渡額）✕税率（14〜39％）

抵当権抹消費用

金融機関に設定されている抵当権抹消のための手数料

• 司法書士に依頼する場合は1万〜5万円

その他の費用

上記以外にも場合によりかかる費用があります。

• 測量費用・・・50万〜80万円
• ハウスクリーニング費用・・・100万〜300万円
• 解体費用・・・3万〜10万円

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