亡くなった親の家を売るには？税金について徹底解説！

亡くなった親の家などの相続は、突然訪れます。そのため、「親の家をどのように売ったらよいのか」や「親の相続財産には税金はかかるのか」など、心配な方も多いでしょう。この記事では、亡くなった親の家の相続から売却までの流れや準備する内容について紹介します。また、相続や売却にかかる税金や節税方法についても解説します。すでに親の家の相続に直面している方や今後相続の可能性がある方は、ぜひ参考にしてください。

この記事のポイント

• 相続や売却の手続きには、期限や準備に要するものがある。
• 家の売却前には、名義変更が必要である。
• 相続した家の売却には、「相続税」「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」の4つの税金がかかる。
• 相続・売却にかかる税金では特例措置があり、節税できる。ただし、期限付きのものもあるため、申請は早めに行う。
• 家の売却は、地域密着型の不動産会社がおすすめ。

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親が亡くなった後に家を手放すのは寂しいですが、そのまま放置してしまうと管理費や税金がかかり続けてしまいます。また、家の売却の検討をはじめてから、実際に売却が完了するまでにも時間を要します。

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家を売却する時の流れ

死亡した親の財産を相続した際、まずは相続手続きを行います。その後、遺産分割や相続税の申告・納税、不動産の名義変更が完了して、家の売却を行うことが可能となります。それぞれの工程や手続きには期限が設けてあったり、準備に時間がかかったりするものもあるので、しっかりと流れを把握して進めるようにしましょう。

• 遺言書の確認
• 相続する財産と相続人の確認
• 遺産分割の協議
• 不動産の名義変更
• 相続税の申告・納税
• 不動産売却
• 確定申告

ここから先では上記の流れに沿って、相続の方法や売却前の準備、必要な税金及び税金の特例措置などを紹介していきます。

親からの相続の方法を確認する

家を相続する際には、親からの相続の方法を確認しておく必要があります。相続する方法には、以下の3つが挙げられます。

• 遺言書による相続
• 遺産分割協議による相続
• 法定相続分による相続

まず上記の相続方法のなかで確認したいのが、遺言書による相続です。遺言書が残っていれば、その内容に従って相続を決定します。次に遺言書が見つからない場合には、遺産分割協議による相続方法です。相続人全員による話し合いによって、相続内容を決めます。この場合、相続人全員の同意が必要なので、注意しましょう。そのほかにも法律で定められた法定相続分によって、分割する方法もあります。

亡くなった親の家を売る前にしておくべきこととは

親の家を相続することが決まったら、すぐに家を売れるわけではありません。売却する前にはいくつか売却準備が必要です。ここでは売却前の準備で行う必要がある、もしくは行わなくても良い作業について紹介します。

相続登記をする

親から相続した家を売却する前には、被相続人から相続人への名義変更が必要です。名義変更を行わなければ、家の売却を行えません。この相続人への名義変更の手続きを「相続登記」といいます。

相続登記に必要な主な書類を以下に記載しました。これらの書類を所轄の法務局に提出する必要があり、書類の取得に時間を要するので、事前に取得方法などは確認しておくと良いでしょう。また、時間を割けなかったり、難しくてわからなかったりする場合は、司法書士などの専門家に任せることも可能です。

• 登記申請書
• 被相続人・相続人全員の戸籍謄本
• 被相続人の住民票
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺言書（遺言書があった場合）
• 遺産分割協議書（遺産分割協議を行った場合）

家の片付けはしなくてもいい

家の売却時には、「家の片付けをしないといけないか？」と悩む方もいるでしょう。売却において、家の清掃の義務はありません。また、家の査定を行う際にも、基本的には築年数や周辺環境などで査定額が決まるので、売る前の片付けはとくに必要ないです。ただし、実際に家を売るにあたって内覧をするときは、多くの方が清潔感がある家の方が印象が良いため、清掃することをおすすめします。

家に関する書類を集める

家の売却を行う前には、相続した家に関する書類の確認もしておきましょう。売却する価格の参考値にもなるだけではなく、売却益の課税所得金額を抑えることも可能です。名義人や金額がわかる、売買契約書や建築時の請負確認書のような書類を探しておきます。書類の場所がわからずに不安な方は、事前に両親や親戚と会話して把握することをおすすめします。

また、売買契約書のほかにも戸建ての場合には、隣の家との境界も明確にしなければならないので、確定測量図や筆界確認書も合わせて探しておきましょう。

亡くなった親の家を売る時にかかる税金とは

親の家を相続して売却する際、大きくわけて4つの税金が課税されます。具体的には、家を相続した際に発生する「相続税」と名義変更する際の「登録免許税」、売却時に発生する「印紙税」、最後に売却後の利益にかかる「譲渡所得税」です。ここではそれぞれの税金の内容や算出方法などについて、詳しく解説していきます。

親から相続した時の税金：相続税

相続税は、親から不動産などの財産を相続した時に発生する税金です。家の相続以外にも、預金や証券、骨董品、自動車など親からのさまざまな相続財産に対して課税されます。相続が発生したことを認識した翌日から10カ月以内に申告が必要なので、早めの対応が必要です。相続税は遺産総額から基礎控除額を差し引き、その金額に応じた税率と控除額から算出されます。

• 課税遺産総額＝遺産総額ー基礎控除額
• 基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

上記で算出された課税遺産総額に対して、税率と控除額を適用させた金額が相続税額となります。

• 相続税額＝課税遺産総額×税率（10～55％）ー控除額（0～7,200万円）

家の名義変更の税金：登録免許税

登録免許税は、不動産の「登記」をするときにかかる税金です。前述の通り、不動産を親から相続したときには、所有権移転登記として被相続人から相続人への名義変更が必要です。

そのため、親の家を相続して売却する際には、登録免許税は必要となります。登録免許税の金額は、親から相続した不動産の固定資産税表額で決定します。相続した不動産の、固定資産税評価額×0.4％の金額が登録免許税額となります。

• 登録免許税額＝固定資産税評価額×0.4％

家の売却時の税金：印紙税

印紙税とは、商業取引に関連する文書である領収書や契約書などに課税される税金です。家を売却する際には、買主との契約書の取り交わしや領収書の発行など、さまざまな書類の作成・発行が必要です。そのとき、それぞれの書類には、金額や種類に応じた収入印紙を添付しなければなりません。売買契約書の記載金額が100万円〜5,000万円程度であれば、2,000円〜20,000円の印紙税がかかります。また、売買契約書の記載金額が10万円以上の場合、2024年3月31日までの文書の印紙税には軽減税率が適用されます。

家の売却後の税金：譲渡所得税

家の売却した後に発生する税金としては、譲渡所得税が挙げられます。譲渡所得税とは、相続した不動産を売却して得た利益に対して課される税金です。譲渡所得税のなかには、「所得税」と「住民税」が含まれます。不動産の所有期間によって税率は異なり、5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63％の税率がかかります。

• 短期譲渡所得税率（5年以下）：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％
• 長期譲渡所得税率（5年を超える）：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％

このとき、不動産の所有期間とは、相続人と被相続人のそれぞれの所有期間を合計した期間のことです。5年を超える所有期間の家を売却する時に課せられる譲渡所得税は、以下の通りになります。控除の特例を適用することで、取得費と譲渡費用に加えて特別控除額を譲渡価格から減算することも可能です。

• 譲渡所得税額＝（譲渡価格ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額）×20.315％

亡くなった親の家を売る時の節税方法

先ほど親から相続した家の売却の際には、4つの税金が発生すると解説しました。これらの税金については、節税する方法が存在します。今回は代表的なものとして、3つの節税方法を紹介していきます。少しでも税金を抑えられるように、ぜひ参考にしてみてください。

家を購入した時の費用を明確にする

まず節税方法として抑えておきたいのが、家の購入費用を明確にすることです。譲渡所得税は、譲渡価格から不動産の取得費を引いた金額である譲渡所得に対して課税されます。不動産の取得費がわからない場合には、下記の計算で概算取得費が算出されます。

• 取得費＝譲渡価格×5％

概算取得費で算出すると、とても取得額は低くなるため、取得額を明確にすることが譲渡所得税を抑える大切なポイントです。

家を売却時の特別控除を活用する

次に紹介する節税方法は、家の売却時に適用できる特別控除を活用することです。相続した家の売却で適用可能な特別控除として代表的なのが、「住居用財産の3,000万円の特別控除」と「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

住居用財産の3,000万円の特別控除とは、所定の要件を満たす居住用財産の売却で利益が生じた際に、譲渡所得額から最大3,000万円を控除できる特例です。

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した家が空き家になっていて、一定期間内に売却した場合、譲渡所得額から最大3,000万円が控除される特例です。

どちらも適用には大体3年以内の売却が必要となるので、早期売却を目指しましょう。

小規模宅地等の特例を活用する

最後の節税方法は、相続した家が小規模の土地の場合に適用可能である「小規模宅地等の特例」を活用することです。小規模宅地等の特例とは、330平米までの宅地を売却するときに土地の評価額を80％減額可能な特例です。相続財産における土地の評価額の割合は大部分を占めるので、その金額を80％減らせるのは大きな節税に繋がります。マンションでは土地の評価額がほとんどなく利用は難しいものの、戸建てでは影響も大きく積極的に活用したい節税方法です。

亡くなった親の家を売るなら地域密着の不動産会社に相談しよう

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